1 september 2015

Wij hebben een korte notitie geschreven over het vestigen van het recht van opstal zodat u weet wat dat betekent.

Wanneer men een (recreatie) woning bouwt, een schuur, boom of haag plaatst wordt de eigenaar van de grond die zich daaronder bevindt daarvan eigenaar. Kort gezegd wordt dit gegeven ook wel aangeduid als de zogenaamde ‘natrekkingsregel’, welke voortvloeit uit de wet. Het betreffende moet dan wel als “onroerend “zijn aan te duiden, dus aard en nagelvast met de grond verbonden zijn. Een caravan (met wielen) is dat bijvoorbeeld niet. Die is bedoeld voor verplaatsing en niet bedoeld om op één plek te blijven staan. Zo kan het dus gebeuren dat een door u geplaatste schuur of boom op de grond van de buurman of de eigenaar van een recreatiepark in eigendom gaat toebehoren aan die persoon/bedrijf en niet aan u. Om dat te voorkomen is het mogelijk een recht van opstal te vestigen.

Het recht van opstal geeft degene die het recht vestigt het recht op of boven een onroerende zaak van een ander (bijvoorbeeld op grond van een ander) gebouwen, werken of beplanting in eigendom te hebben of te verkrijgen. Door het vestigen van een recht van opstal ontstaat een als het ware een (juridische) scheiding tussen de ondergrond en datgene dat daarop is gebouwd of geplaatst.

Opstalrechten worden niet alleen gevestigd om te voorkomen dat gebouwen worden ‘nagetrokken’ aan de (verhuurde) grond. Dat kan ook bijvoorbeeld in het geval men een elektriciteitskastje of een telefoon-antenne-inrichting wenst te plaatsen op iemands anders grond of gebouw of wanneer men beplanting wil aanbrengen in de grond van een ander.

Voor het vestigen van een recht van opstal is allereerst medewerking nodig van zowel de eigenaar van de onroerende zaak (opstalgever, in dit geval Moleacten) waarop de opstal wordt gevestigd als de eigenaar van de opstal (opstaller, in dit geval de individuele recreant). Gebruikelijk is dat partijen afspraken maken over het te vestigen recht van opstal. Men kan daarbij denken aan een vergoeding die de opstaller dient te betalen aan de opstalgever, de wijze waarop het recht wordt uitgeoefend,de duur van het recht of een eventuele vergoeding indien men (verplicht) moet vertrekken etc.

Wanneer er op gehuurde grond wordt gebouwd ziet men bijvoorbeeld vaak terugkomen dat er sprake is van een zogenaamd ‘huurafhankelijk’ opstalrecht (HARVO).

Het recht van opstal is onlosmakelijk gekoppeld aan de huurovereenkomst en eindigt in dat geval bij het einde van de huurovereenkomst. De tussen partijen gemaakte afspraken dienen vervolgens bij notariële akte te worden vastgelegd en te worden ingeschreven in de openbare registers (kadaster). Ook voor derden moet het namelijk duidelijk zijn hoe de eigendomsverhoudingen liggen.

Een recht van opstal kan, naast vestiging, ook ontstaan door verjaring. Daarvoor is een onafgebroken bezit, mits de opstaller te goeder trouw is, van tien jaren nodig. Is er geen sprake van goede trouw, dan ontstaat het recht van opstal pas na twintig jaren. Er bestaan echter situaties waarbij geen opstalrecht kan ontstaan door verjaring. Dit moet je dus van geval tot geval bekijken.

Wilt u dus voorkomen dat u, ongewild, de eigendom verliest van bijvoorbeeld een geplaatste schuur, een recreatiewoning, beplanting etc., dan is het verstandig om ten behoeve van de betreffende zaak een recht van opstal te vestigen.

Laat u daarover vooraf goed informeren en niet pas als het kwaad al is geschied. Dit is het advies van o.a. de consumentenbond. Ook goede, op vertrouwen gebaseerde, afspraken tussen partijen voorkomen namelijk niet altijd het verlies van eigendom. Vervelende situaties kunnen zich bijvoorbeeld voordoen wanneer geen opstalrecht is gevestigd en de eigenaar van de onroerende zaak waarop de opstal is gevestigd gaat failliet. De huurovereenkomsten worden dan ontbonden en u bent uw huisje kwijt.

Lees hier ook het artikel uit de Telegraaf van 7 mei 2014